TS Bùi Ngọc Sơn: Vì Sao BĐS Siêu Sang Vẫn Giữ Giá Giữa Khủng Hoảng

Khi lạm phát phi mã, lãi suất leo thang và thị trường bất động sản đại trà chao đảo, phân khúc siêu sang dành cho giới siêu giàu (UHNWI) lại gần như đứng ngoài vòng xoáy suy thoái. Để làm rõ nghịch lý này, chương trình đối thoại của Báo điện tử VTC News đã có cuộc trao đổi thẳng thắn với chuyên gia kinh tế – TS. Bùi Ngọc Sơn.

Mở đầu cuộc đối thoại, người dẫn chương trình (Host) đưa ra con số thống kê ấn tượng: Thế giới hiện có hơn 556.000 người sở hữu tài sản trên 30 triệu USD, nắm giữ tổng tài sản xấp xỉ 64.000 tỷ USD. Đặt câu hỏi liệu quy mô này đã đủ để tạo ra một thị trường nhà ở tách biệt hoàn toàn với người mua thông thường hay chưa, Host nhận được câu trả lời khẳng định ngay từ TS. Bùi Ngọc Sơn.

TS. Bùi Ngọc Sơn:

Khối tài sản đó là quá lớn, nhưng quan trọng hơn, bản chất phân khúc này hoàn toàn khác biệt về mặt kinh tế học. Với hàng hóa thiết yếu thông thường, giá tăng thì cầu giảm, giá giảm thì cầu tăng. Nhưng ở hai cực của nền kinh tế, độ co giãn của cầu theo giá gần như bằng không

Ví dụ như muối ăn, dù kinh tế thịnh vượng hay suy thoái, một người cũng chỉ tiêu thụ chừng đó muối, chẳng ai vì giá muối tăng mà bớt ăn hay giá giảm mà mua gấp đôi. Ở thái cực ngược lại, giới sở hữu từ vài chục triệu USD trở lên khi mua một tài sản siêu sang, họ không bận tâm đến chuyện giá nhà biến động vài chục nghìn USD, cũng không quan tâm việc làm hay lãi suất ngân hàng. Quyết định xuống tiền hoàn toàn dựa trên những toan tính riêng biệt về bảo toàn giá trị, tính pháp lý và vị thế xã hội.

Host:

Vậy đâu là ranh giới giữa một căn nhà đắt tiền thông thường và một bất động sản được định nghĩa là “siêu sang”, thưa ông?

TS. Bùi Ngọc Sơn:

Yếu tố cốt lõi là tính độc bản – tức là không thể tìm thấy hoặc xây dựng được cái thứ hai.

Sự khác biệt thể hiện rất rõ qua ba khía cạnh:

• Quy mô và tiện nghi chuyên biệt (Executive & Private): Dịch vụ không dừng lại ở mức cao cấp thông thường mà phải cá nhân hóa tuyệt đối. Ví dụ như khách sạn cánh buồm ở Dubai, phương tiện đưa đón là dàn xe Rolls-Royce hoặc trực thăng hạ cánh thẳng trên nóc.
• Tầm nhìn vĩnh cửu: Tại New York, một căn hộ được coi là siêu sang bắt buộc phải có view ôm trọn Central Park. Điển hình như tòa tháp siêu mỏng tại 111 West 57th Street, chủ đầu tư đã mất hơn 4 năm ròng rã đi thương lượng, mua lại quyền không gian chiều cao (air rights) của các công trình lân cận để đảm bảo vĩnh viễn không một tòa nhà nào khác được phép mọc lên chắn tầm nhìn.
• Khẳng định đẳng cấp: Giống như thú chơi tranh nghệ thuật hàng trăm triệu USD, giá trị không nằm ở chi phí cấu thành vật lý mà nằm ở biểu tượng quyền lực của người sở hữu.

Dẫn lại các số liệu lịch sử trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008 và đại dịch 2020 – khi giá nhà hạng sang tại Hong Kong, London hay Dubai từng có thời điểm sụt giảm từ 15% đến 25% – Host đặt vấn đề: Liệu quan niệm “nhà của người giàu luôn giữ giá” có phải là một ngộ nhận?

TS. Bùi Ngọc Sơn:

Đó không hẳn là ngộ nhận. Cần nhìn nhận rằng biến động giá chỉ mang tính ngắn hạn. Trong cơn bĩ cực, một số nhà đầu tư bị mất cân đối dòng tiền trong hoạt động kinh doanh buộc phải thanh lý tài sản để cơ cấu lại nợ.

Tuy nhiên, ngay sau giai đoạn biến động, giá của dòng sản phẩm này thường bật tăng trở lại rất nhanh. Số lượng triệu phú, tỷ phú trên thế giới gia tăng qua từng năm với tốc độ nhanh hơn nhiều so với tốc độ tạo ra những mảnh đất hay vị trí độc bản. Về dài hạn (long-term), đồ thị giá của phân khúc này luôn dốc lên.

Host:

Nhưng có một nghịch lý: Căn nhà càng độc bản và đắt đỏ thì tệp người mua tiềm năng lại càng hẹp. Liệu chính sự độc bản đó có trở thành điểm yếu chí mạng khi chủ sở hữu buộc phải bán tháo, thưa Tiến sĩ?

TS. Bùi Ngọc Sơn:

Chính xác. Đó là mặt trái của thị trường này. Khi rơi vào thế kẹt tiền và bắt buộc phải bán gấp, chủ nhà sẽ phải đối mặt với quy luật mà tôi gọi là “lòng tốt của người lạ”.

Bởi vì thị trường lúc đó chỉ có một vài cá nhân đủ tiềm lực tài chính để mua lại, người mua nắm đằng chuôi và sẽ thẳng tay ép giá. Trường hợp cựu CEO tập đoàn Evergrande phải bán cắt lỗ căn hộ hạng sang tại Hong Kong năm 2024 với mức giá mất gần một nửa so với thời điểm mua năm 2019 là minh chứng điển hình cho việc thanh khoản có thể đóng băng và bốc hơi tàn nhẫn ra sao khi thị trường xấu.

Nhưng lợi thế lớn nhất của giới siêu giàu nhìn chung vẫn là trường vốn. Khảo sát thực tế cho thấy phần lớn các danh mục BĐS của các văn phòng quản lý tài sản gia đình đều có tầm nhìn nắm giữ trên 9 năm. Họ không mua để lướt sóng, nên họ có đủ thời gian để chờ đợi chu kỳ thị trường đi lên.

Cuộc đối thoại chuyển sang góc nhìn địa lý khi Host nêu thực tế: Dòng tiền thượng lưu thời gian qua có xu hướng rời bỏ các đô thị lâu đời để đổ về các trung tâm mới nổi như Dubai hay Monaco, nhưng biến cố chiến sự vùng Vịnh năm 2026 đã lập tức khiến giao dịch tại Dubai lao dốc tới 80%.

Host:

Điều này có chứng minh rằng “két sắt bất động sản” thực chất không an toàn như người ta tưởng, bởi một căn nhà thì không thể tự chạy trốn khỏi chiến tranh?

TS. Bùi Ngọc Sơn:

Đúng vậy. Sự việc tại Trung Đông gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh rất lớn về yếu tố an ninh địa chính trị. Thời kỳ toàn cầu hóa êm đềm – nơi dòng tiền cứ thấy ưu đãi thuế là đổ xô đến – đã khép lại.

Dubai đã làm rất tốt việc kiến tạo những sản phẩm độc nhất vô nhị, thủ tục thông thoáng, chính sách thuế dễ chịu và cấp Golden Visa hấp dẫn. Thế nhưng, khi bom đạn hay nguy cơ chiến sự cận kề, thanh khoản có thể tê liệt ngay tức khắc.

Ngược lại, hãy nhìn vào lý do vì sao Luân Đôn (Anh) áp mức thuế thừa kế lên tới 40%, hay thuế cho người nước ngoài rất ngặt nghèo, mà giới siêu giàu vẫn tìm về:

• Hệ thống pháp lý vững chắc: Nền tảng Thông luật (Common Law) lâu đời bảo vệ quyền sở hữu tư nhân gần như tuyệt đối. Nếu chứng minh được nguồn tiền hợp pháp, tài sản của chủ sở hữu sẽ không bao giờ bị xâm phạm hay tịch thu tùy tiện.
• Đặc quyền cư trú tại Monaco: Người ta chấp nhận bỏ ra hàng chục triệu USD chỉ để mua một căn hộ vài chục mét vuông tại Monaco không phải để tính toán tỷ suất sinh lời, mà để mua quyền cư trú, bảo đảm an ninh tuyệt đối và bước chân vào “High Luxury Club” với hệ sinh thái tài chính ngầm riêng biệt.

Trước câu hỏi của Host về cách xác định ranh giới giữa một tài sản giữ của và một “cỗ máy tiêu sản”, TS. Bùi Ngọc Sơn đã chia sẻ một thước đo quản trị tài chính vi mô đáng chú ý.

TS. Bùi Ngọc Sơn:

Sở hữu dinh thự 50 triệu hay 100 triệu USD kéo theo chi phí vận hành khổng lồ: thuế tài sản định kỳ, phí bảo hiểm, bảo trì hạ tầng công nghệ và chi phí duy trì bộ máy an ninh cá nhân.

Trong quản trị tài chính của giới siêu giàu phương Tây, nguyên tắc vàng được đưa ra là: Tổng chi phí duy trì bất động sản hàng năm phải nằm dưới ngưỡng 10% tổng thu nhập từ các tài sản tĩnh (thu nhập thụ động).

• Nếu một gia tộc có dòng tiền thụ động ổn định 10 triệu USD/năm từ tiền gửi, cổ tức, cho thuê tài sản, và chi phí vận hành dinh thự chỉ chiếm dưới 1 triệu USD, thì đó là một tài sản cất giữ an toàn.
• Ngược lại, nếu chi phí vượt quá 10%, nó lập tức trở thành cỗ máy bào mòn tài chính, tạo áp lực ngược lại cho chủ nhân.

Khép lại buổi tọa đàm, Host đề nghị Tiến sĩ Sơn đưa ra dự báo về hướng đi của dòng vốn siêu sang trong thập kỷ tới.

TS. Bùi Ngọc Sơn nhận định:

• Quy tụ về các thành trì cũ: Trước làn sóng bất ổn địa chính trị đa cực, dòng tiền sẽ có xu hướng hồi hương hoặc quy cụm về các trung tâm truyền thống như New York, Luân Đôn, Paris, Milan hay Monaco – những nơi sở hữu nền tảng luật pháp ổn định và khả năng bảo vệ quyền tài sản bền vững nhất.
• Châu Á giữ vị thế chọn lọc: Singapore tiếp tục là điểm sáng an toàn tại khu vực, dù quốc gia này đang phải chủ động nâng rào cản thuế (lên tới 65% với người mua nước ngoài) để bảo vệ thị trường dân sinh nội địa.
• Chiến lược đa rổ (Multi-jurisdiction): Giới siêu giàu ngày nay không dồn toàn bộ trứng vào một giỏ. Họ kinh doanh ở một nơi, lập văn phòng quản lý tài sản ở một nước khác, và sở hữu các bất động sản dự phòng phân tán trên toàn cầu để đảm bảo gia đình luôn có phương án rút lui an toàn trước mọi biến thiên thời cuộc.

Nguồn bài viết: Maison Privée — Xem bài viết gốc

0903400578, 0912915001, 0983027568, 0945698428, 0913511553, 0962268811, 0912718187, 0964839366, 0912202317, 0989913197, 0901576969, 0904665655, 0973091965, 0971138662, 0967733602, 0904979008, 0912222379, 01682733032, 0946204205, 0967998805, 0962445017, 0963222448, 0989729121, 0969933173, 0973907792, 0964801890, 0972311999, 0982579013, 0913092048, 0988686002, 0981368202, 0978520167, 0981936653, 0888892044, 0936069137, 0945001235, 0936631807, 0966550828, 0972953511, 0912177225, 0902073828, 01648400813, 0988833348, 0934493222, 0936376411, 0946588823, 0983360572, 0988351976, 0988031500, 0902293189, 0912994567, 0962512803, 0961016522, 0967968833, 0942141989, 0974539489, 0972348335, 0868852866, 0978019879, 0982710576, 0945529780, 0944059382, 0915254565, 0961737265, 0915288986, 0912521234, 0983868822, 0979766868, 0988924669, 0936998298, 0972291990, 0916572388, 0975355886, 0983257359, 0973900456, 0969888488, 0946468285, 0977626898, 0982905000, 0986017777, 0983128626, 0989240777, 0915658999, 0982740485, 0906153869, 0902106875, 01637700238, 0983497779, 0903259399, 0934617167, 0964977868, 0979197999, 0904402229, 0982873898, 0888892041, 0915629754, 0936218328, 0948841973, 0982241911, 0988888102, 0912795586, 0969711888, 0989221331, 0906069855, 0985121283, 0912330323, 0972810186, 0918629933, 0912350850, 0982974268, 0911919338, 0912173288, 0912720007, 0904231033, 0983911908, 0918051066, 0913257607, 0979339633, 0989653699, 0916640883, 0943820730, 0936860778, 0916631989, 0962012126, 0975554168, 0984162423, 0912090985, 0983409429, 0917826826, 0942571999, 0964209933, 0942467686, 01664357597, 0974957030, 0966453766, 0986409994, 0948282876, 0905441811, 0966133535, 0969989696, 0962043851, 0913073069, 0912056039, 0989238745, 0982180574, 0918864189, 0913358368, 0903567999, 0982099094, 0977635995, 0964657666, 0973214187, 0943226611, 0983350778, 0978750499, 0987921088, 0985166299, 0976257292, 0936932779, 0983649668, 0934863809, 01668304329, 0942828588, 0915278723, 0916128508, 0987917188, 0977626531, 0982009220, 0972440919, 0961878959, 0983330456, 0918568338, 0978779345, 0976081368, 0913018129, 0942577771, 0969913689, 0912574156, 0962039468, 0986251182, 0988326326, 0913259228, 0904543558, 0904286627, 0989263113, 0984234617, 0944788878, 0975611132, 0888538668, 0986860778, 0912342885, 0964666386, 0983071557, 0912450583, 0914760454, 0919956622, 0913504927, 0904631586, 0906017868, 0975257828, 0982753993, 0982190014, 0913666002, 0919592696, 0971862168, 0947645556, 0915154404, 0975611188, 0936731282, 0912585016, 098898404, 0982714014, 0904828882, 0912123337, 01697965099, 0912281568, 0975115878, 0979537611, 0906438688, 0982281158, 0977291746, 0987380699, 0989788771, 01657861115, 0982845387, 0919316868, 01255113350, 0982852528, 0968688788, 0985151575, 0914909934, 01699919111, 0989342999, 0981260668, 0913916621, 0913390837, 0915626054, 0968803111, 01266356392, 0902164013, 0989310789, 0936536947, 0962766854, 0971024618, 0912150922, 0911606575, 0969038868, 0888698538, 0979704929, 0981480436, 0902060000, 0948147888, 0975676289, 0912355109, 0904417404, 0964799666, 0888699678, 0978898994, 0938056868, 0914531138, 0936338056, 01627360886, 0976699005, 0913059234, 0916390789, 0913068844, 0965346998, 0914011532, 0973079459, 0974010168, 01653537888, 0962609734, 0968016185, 0983174246, 0983799363, 0913235416, 0963251181, 0912285898, 0979702782, 0976408675, 0913297986, 0904631799, 0986868299, 0987921365, 0977159599, 0967974263, 0976806467, 0964096633, 0985202852, 0983202852, 0902043588, 0979833557, 0981483688, 0986300666, 0903293993, 0986073709, 01258837761, 0989281152, 0912984949, 0974394968, 0983290790, 0913321002, 0868961002, 0965836989, 0868025858, 0983646993, 0904466789, 0986262345, 0945213666, 0977288678, 0981309888, 0943763866, 0917304878, 0964252696, 0915958067, 0963462841, 0912261656, 0987822095, 0968185969, 01699562815, 0987213965, 0912801939, 0904955697, 0975565183, 0984204559, 0976802580, 0962102228, 01686975589, 0962797588, 0988607655, 0972078669, 0943951568, 0977889777, 0975641479, 0981071001, 0943115858, 01668464098, 01682958758, 0983040904, 0935115686, 0987607634, 0969318889, 0912844948, 0982466207, 0983933775, 0948667606, 0962799668, 0947601666, 0982055289, 01699436276, 0915256990, 0987952689, 0969008787, 0974568839, 0973068837, 0912855590, 0983039186, 0972051878, 0983893888, 0982974208, 0904970088, 0979033066, 0986846989, 0974577171, 0912525865, 0912597494, 0913311914, 0916066096, 0947103479, 0868323168, 0963130381, 0968645618, 0982778908, 0973882616, 0983782283, 0946941889, 0963595619, 0915554828, 0975246779, 0986623326, 0935959666, 0909121466, 0903391893, 0903619290, 0915220472, 0914659956, 0912519929, 0938100859, 0908000565, 0903939528, 0984777737, 0932106777, 0903665879, 0988866477, 0935752861, 0913602260, 0949592169, 0817895885, 0903837821, 0334346666, 0906909088, 0902988874, 0965831368, 0907988998, 0707250396, 0988451856, 0978571155, 0903822979, 0901388825, 0909798118, 0944997997, 0903333438, 0918091387, 0903817357, 0903817356, 0905804870, 0909926218, 0905008878, 0907600618, 0903906189, 0984728061, 0985798289, 0918862847, 0909141188, 0983116996, 0987761234, 0988888929, 0983439039, 0903389166, 0913383269, 0913253462, 0903012123, 0932781579, 0932722899, 0903947822, 0908182100, 0903779338, 0903700130, 0913244150, 0908031321, 0934114369, 0908091969, 0912690072, 0983030039, 0982980646, 0975565555, 0968666689, 0933435356, 0985566667, 0938917045, 0902889194, 0903819983, 0934580308, 0903401321, 0903882828, 0903501567, 0903037896, 0937878938, 0909554481, 0909354466, 0909215658, 0913820018, 0913752302, 0918119596, 0904040050, 0982106034, 0982035179, 0903999754, 0905290999, 0909642000, 0919152211, 0903227797, 0903345050, 0399531004, 0983319750, 0932725253, 0933282222, 0902525146, 0888080108, 0989165972, 0982054105, 0986339989, 0908884875, 0915620988, 0912872691, 0913147975, 0989999139, 0723655805, 0723655705, 0906112491, 0903607656, 0908171512, 0933936366, 0917966666, 0918657046, 0911856998, 0939898383, 0853799279, 0903366778, 0778877332, 0903819172, 0925258258, 0909076701, 0947824989, 0903776215, 0908372930, 0914210772, 0903804434, 0904456246, 0906770757, 0917917146, 0908684675, 0937559797, 0907295299, 0903339276, 0916987101, 0988798866, 0903949559, 0913749509, 0919865273, 0909507565, 0918175397, 0918661013, 0903200952, 0909976379, 0908982179, 0969664667, 0913485187, 0937577477, 0903589685, 0944461068, 0919083788, 0938472215, 0918229220, 0976558888, 0918532742, 0938868960, 0903601146, 0918484738, 0903352080, 0903826836, 0903926855, 0903716319, 0903926628, 0908031570, 0707400890, 0933040775, 0938883480, 0913923831, 0942137077, 0938007165, 0833522184, 0919656600, 0903031963, 0906967817, 0908966886, 0834249458, 0856571021, 0901891048, 0936048366, 0965082604, 0918494436, 0909639091, 0948223123, 0988363366, 0903019962, 0903694746, 0903206718, 0988600809, 0912256053, 0838984242, 0903837288, 0396918339, 0979117796, 0903341830, 0911036188, 0908042128, 0983666098, 0989095179, 0835149189, 0908483179, 0907400215, 0902711336, 0904002627, 0908139439, 0903758899, 0903141055, 0903172360, 0903816679, 0908298969, 0902668879, 0938093991, 0912453737, 0918456440, 0913808297, 0839827888, 0906311353, 0908448919, 0902381818, 0913704770, 0988135299, 0989836363, 0973736088, 0908011539, 0902367647, 0983998806, 0975342717, 0913804802, 0913803345, 0903929270, 0938888456, 0938567979, 0901802571