Thời Hạn Nhà Chung Cư Theo Niên Hạn: Quyền Tài Sản Khi Phá Dỡ Ra Sao

Tóm tắt nội dung (Key Takeaways):

• Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo niên hạn công trình (từ 50 năm đến trên 100 năm tùy cấp công trình).
• Hết niên hạn không đồng nghĩa với mất tài sản: Quyền sở hữu căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất chung. Khi phá dỡ, quyền sử dụng đất vẫn còn.
• Nghĩa vụ tài chính: Chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng đất nhưng phải đóng góp tài chính để xây dựng lại chung cư mới khi công trình cũ xuống cấp.

Nhiều người dân lo lắng về việc mua căn hộ chung cư chỉ được sở hữu 50 – 70 năm và sẽ “mất trắng” khi công trình xuống cấp. Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý và quy định hiện hành, thời hạn nhà chung cư theo niên hạn công trình không làm triệt tiêu quyền tài sản cốt lõi của người dân. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định pháp luật mới nhất.

Tại phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật ngày 18/9, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP. Trong đó, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng phải quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đảm bảo tính thống nhất với pháp luật về xây dựng.

Cụ thể, theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD, niên hạn sử dụng của chung cư được phân cấp rất rõ ràng dựa trên quy mô và kết cấu:

• Chung cư cao trên 50 tầng (Công trình cấp đặc biệt): Niên hạn sử dụng trên 100 năm.
• Chung cư từ 25 – 50 tầng (Công trình cấp I): Niên hạn sử dụng trên 100 năm.
• Chung cư từ 8 – 24 tầng (Công trình cấp II): Niên hạn sử dụng từ 50 – 100 năm.

Như vậy, thời hạn sở hữu căn hộ có thể kéo dài 50 năm, 70 năm, hay trên 100 năm là hoàn toàn phụ thuộc vào chất lượng và cấp độ của công trình xây dựng.

Đây là thắc mắc lớn nhất của người mua nhà. Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TPHCM) khẳng định: Cần phân biệt rõ giữa niên hạn công trình, thời điểm phá dỡ và quyền tài sản.

Căn cứ theo Điều 142 Luật Nhà ở năm 2023, quyền của chủ sở hữu căn hộ luôn gắn liền với quyền sử dụng đất chung (theo pháp luật về đất đai). Do đó, khi công trình chung cư bị phá dỡ do hết niên hạn hoặc xuống cấp không đảm bảo an toàn, tài sản trên đất (căn hộ) có thể không còn, nhưng quyền sử dụng đất chung của người dân không hề biến mất.

“Việc phần sở hữu riêng không còn tồn tại không mặc nhiên làm tiêu biến quyền sử dụng đất chung. Pháp luật phải giải quyết quá trình chuyển tiếp từ quan hệ sở hữu đối với công trình đã bị phá dỡ sang những quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình xây dựng lại” – Luật sư Hoàng Hà nhấn mạnh.

Bảo vệ quyền sở hữu không có nghĩa là cho phép cư dân tiếp tục bám trụ tại một công trình nguy hiểm. Việc phá dỡ chung cư cũ là để đảm bảo an toàn tính mạng, nhưng nó không phải là căn cứ để tước bỏ quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.

Khi chung cư buộc phải phá dỡ, chủ sở hữu sẽ có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất đó để xây dựng lại nhà chung cư mới. Tuy nhiên, quyền lợi này phải đi kèm với trách nhiệm.

Theo Khoản 1 Điều 162 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình (trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Điều này có nghĩa là khi công trình xuống cấp theo thời gian, người dân không thể đùn đẩy toàn bộ trách nhiệm và chi phí xây dựng lại cho Nhà nước hoặc một chủ thể khác. Cư dân phải có nghĩa vụ tài chính (đóng góp chi phí) để cùng xây dựng lại chung cư mới trên mảnh đất cũ.

Nghị quyết 278/NQ-CP của Chính phủ cũng đã chỉ đạo rất rõ việc phải quy định cụ thể về quyền tiếp tục sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của cư dân trong trường hợp này.

Đồng tình với quan điểm trên, TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết:

“Nhà chung cư là một công trình xây dựng, do đó đương nhiên phải có tuổi thọ và niên hạn sử dụng. Công trình phải được kiểm định định kỳ để đảm bảo an toàn tính mạng cho cư dân. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc quyền sở hữu căn hộ hay quyền sử dụng đất của người dân tự động chấm dứt khi công trình hết niên hạn”.

Theo vị chuyên gia, việc Luật hóa và quy định rõ ràng về niên hạn sử dụng công trình chính là cơ sở pháp lý vững chắc để phục vụ công tác kiểm định, bảo trì, cải tạo hoặc xây mới, từ đó bảo vệ tốt nhất sự an toàn và tài sản của người dân trong dài hạn.